Resumo: faça a vistoria de entrada antes de receber as chaves, fotografe cada item de cada cômodo (foto geral e de perto), anote os defeitos por escrito, teste tudo que liga, abre e escoa, e peça que as duas partes assinem. Na saída, repita os mesmos cômodos e itens e compare com o laudo de entrada.
O que é a vistoria de imóvel e para que serve
A vistoria é o registro detalhado de como o imóvel está em um determinado momento: paredes, piso, portas, janelas, louças, tomadas, chuveiro, armários e tudo mais que faz parte do aluguel. Ela é feita em dois momentos: quando o inquilino recebe as chaves e quando devolve.
Na prática, ela serve para responder uma única pergunta no fim do contrato: esse problema já existia quando o inquilino entrou, ou apareceu durante o aluguel? Sem esse registro, a resposta vira palavra contra palavra, e quem costuma sair perdendo é quem não tem prova. Muitas vezes é o inquilino, que tem a caução retida, mas também pode ser o proprietário, que não consegue mostrar um dano novo.
O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) trata da vistoria em dois artigos importantes.
Art. 22, inciso V: o locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
Ou seja: o inquilino tem o direito de pedir um registro detalhado do imóvel na entrada.Art. 23, inciso III: o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Ou seja: na saída, o imóvel deve voltar como estava, menos o desgaste natural do uso.Repare que a lei fala em "estado em que o recebeu". Para saber qual era esse estado, é preciso ter a vistoria de entrada. É por isso que ela é tão importante, para os dois lados.
Vistoria de entrada x vistoria de saída
| Vistoria de entrada | Vistoria de saída | |
|---|---|---|
| Quando | Antes de o inquilino receber as chaves (ou no mesmo dia) | Na devolução das chaves, com o imóvel vazio |
| Objetivo | Registrar como o imóvel foi entregue, com os defeitos que já existem | Registrar como o imóvel foi devolvido |
| Quem ganha com ela | Os dois: o inquilino não paga por defeito antigo, e o proprietário tem prova do estado inicial | Os dois: fica claro o que mudou durante o aluguel |
| Dica principal | Seja detalhista. Tudo que não for anotado agora pode ser cobrado depois | Use exatamente os mesmos cômodos e itens da entrada, para comparar |
Cômodos e itens prontos, fotos com data e hora, assinatura das duas partes e laudo em PDF. R$ 19,90 por vistoria.
Passo a passo da vistoria
1. Antes de ir ao imóvel
- Marque de dia. Luz natural mostra manchas, trincas e riscos que somem com a lâmpada.
- Vá com o imóvel vazio, se possível. Móveis escondem marcas no piso e na parede.
- Leve o celular carregado e com espaço para muitas fotos.
- Combine quem vai estar presente. O ideal é que proprietário (ou imobiliária) e inquilino acompanhem juntos.
- Leia o contrato para saber se há prazo para apontar defeitos depois da entrada.
2. Durante a vistoria, cômodo por cômodo
- Siga sempre a mesma ordem, por exemplo da entrada para os fundos. Isso evita esquecer um cômodo e facilita comparar na saída.
- Tire uma foto geral do cômodo e depois fotos de perto de cada item.
- Dê nota para cada item: novo, bom, regular ou ruim. Isso deixa o laudo objetivo.
- Descreva o defeito por escrito, com tamanho e posição. "Mancha de umidade de uns 10 cm acima da janela, parede direita" vale muito mais do que "parede com mancha".
- Teste o que funciona: abra todas as torneiras, dê descarga, ligue o chuveiro, acenda as luzes, teste as tomadas (um carregador de celular resolve), abra e feche portas, janelas e armários, confira as chaves.
- Olhe para cima e para baixo. Teto, rodapé, ralos e embaixo da pia são onde os problemas mais passam despercebidos.
3. Depois da vistoria
- Revise tudo com a outra parte antes de assinar. É a hora de discordar, não depois.
- As duas partes assinam, concordando com o estado registrado. Um registro feito só por um lado tem muito menos força.
- Cada um guarda uma cópia do laudo, de preferência em PDF, junto com o contrato.
- Encontrou algo depois? Comunique por escrito (e-mail ou mensagem) com fotos, dentro do prazo do contrato, se houver.
Checklist por cômodo
Use esta lista como base. Cada imóvel tem suas particularidades, então acrescente o que for específico do seu, como ar-condicionado, aquecedor ou portão eletrônico.
Sala e quartos
- Paredes e pintura (manchas, furos, trincas)
- Teto (umidade, infiltração, gesso)
- Piso e rodapé (riscos, peças soltas ou quebradas)
- Portas, fechaduras e chaves
- Janelas, vidros e trilhos
- Tomadas, interruptores e lâmpadas
- Armários embutidos, se houver
Cozinha
- Pia, torneira e sifão (vazamento embaixo)
- Bancada e revestimento
- Armários: portas, dobradiças e puxadores
- Ponto de gás e registro
- Tomadas da bancada
- Piso e ralo
- Fogão, coifa ou cooktop, se fizerem parte
Banheiro
- Vaso sanitário, assento e descarga
- Pia, torneira e gabinete
- Chuveiro (temperatura e pressão)
- Box, vidros e rejunte
- Ralo (escoamento e cheiro)
- Azulejos (trincados ou soltos)
- Espelho, porta-toalha e acessórios
Área de serviço e externa
- Tanque e torneira
- Pontos da máquina de lavar
- Varal
- Quadro de luz e disjuntores
- Portão, interfone e campainha
- Garagem, quintal ou sacada
- Medidores de água e luz (anote os números)
Desgaste natural ou dano?
Essa é a dúvida que mais gera discussão na saída. A lei protege o inquilino do desgaste natural, que é o envelhecimento normal pelo uso correto do imóvel. Já o dano é o que vai além do uso normal. Alguns exemplos para orientar:
| Costuma ser desgaste natural | Costuma ser dano |
|---|---|
| Pintura desbotada ou amarelada pelo tempo | Parede riscada, rabiscada ou com furos grandes |
| Marcas leves de uso no piso | Piso quebrado, manchado por produto ou arranhado por arrastar móveis |
| Rejunte escurecido com o tempo | Azulejo quebrado |
| Dobradiça um pouco frouxa pelo uso | Porta de armário arrancada |
Cada caso é um caso, e o que decide é a comparação entre o laudo de entrada e o de saída. Por isso as fotos detalhadas na entrada fazem tanta diferença: sem elas, fica difícil provar que um risco ou uma mancha já estavam lá.
Erros que mais geram briga
Pegar as chaves sem fazer a vistoria de entrada
É o erro mais comum. Sem registro inicial, qualquer defeito pode ser cobrado de quem sai, mesmo que já existisse.
Fotos soltas, sem organização
Dezenas de fotos no celular não dizem de qual cômodo são nem quando foram tiradas. Na hora de discutir, ninguém consegue achar a foto certa.
Descrever de forma vaga
"Imóvel em bom estado" não protege ninguém. Descreva cada item e cada defeito com local e tamanho.
Só um lado assinar
Um registro feito por uma parte só vira palavra contra palavra. O ideal é que proprietário e inquilino assinem o mesmo laudo.
Não comparar a saída com a entrada
A vistoria de saída precisa seguir os mesmos cômodos e itens da entrada. Só assim dá para ver, item por item, o que mudou.
O app guia cômodo por cômodo, carimba data e hora em cada foto, colhe a assinatura das duas partes e gera o laudo com código de verificação.
Dúvidas frequentes
Quem pode fazer a vistoria do imóvel?
A lei não exige um profissional específico. Em muitos aluguéis, a vistoria é feita pelas próprias partes ou pela imobiliária. O importante é que o registro seja detalhado, com fotos, e que proprietário e inquilino concordem com ele por escrito.
Quem paga a vistoria do imóvel?
A Lei do Inquilinato não define quem paga a vistoria. Isso costuma estar no contrato ou ser combinado entre as partes. Leia o contrato antes de assinar e, se houver cobrança, peça que ela esteja escrita.
Tenho prazo para apontar defeitos depois de receber as chaves?
Muitos contratos dão alguns dias para o inquilino apontar defeitos que não foram vistos na vistoria de entrada. Esse prazo varia, então confira o seu contrato e, se encontrar algo, comunique por escrito e com fotos o quanto antes.
Foto no celular serve como prova?
Fotos ajudam, mas fotos soltas no celular geram dúvida sobre quando foram tiradas e de qual cômodo são. Um laudo organizado, com data e hora em cada foto e assinatura das duas partes, é um registro muito mais forte numa negociação.
O que é desgaste natural?
É o envelhecimento normal do imóvel pelo uso correto, como pintura desbotada pelo tempo ou piso com marcas leves de uso. Pela Lei do Inquilinato, o inquilino deve devolver o imóvel como recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Este guia tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado. Em situações de conflito ou dúvida sobre o seu contrato, procure um profissional.